中交地產:央企的“紅線”異數

地產K線   2021-02-24 22:39:03

現下,中交地產集團點燃了一個加速器,將中房集團注入中交地產。

鑫港龍物流 魏薇 發自上海

增收不增利、股東高息借款、在央企開發商裏墊底……近年來中交地產身上的標籤並不陽光。在“2023年銷售規模超千億、重回央企前三“的目標路上,中交地產走的磕磕絆絆。

現下,中交地產集團點燃了一個加速器,將中房集團注入中交地產。

2月23日,中交地產(000736.SZ)和中房集團正式合併,同時中房集團降為三級公司,此後不再由集團管理,由芮捷任董事長;李永前任總經理,兼任中房集團黨委書記、董事長。

據有關資料,中房集團成立於1981年1月,是中國成立最早的房地產開發企業,原名為中國房屋建設開發公司。1993年1月,更名為中國房地產開發集團公司,並組建中國房地產開發集團,其性質為國有獨資企業。

2010年8月,中國房地產開發集團公司整體併入中國交通建設集團有限公司,成為其全資子企業。2015年11月,在中房集團完成公司制改建後,將其全部資產無償劃轉至中交房地產集團有限公司。

“中交集團下面有綠城、中房、中交、海外地產,融資公司中交鼎信,中房的人都去了中交房地產集團,只給中交地產留下個空殼。”一位接近中交地產的人士對鑫港龍物流表示。

2021年,中交地產的吞食計劃,或許才剛剛開始。

資產注入未完待續

據企查查,中房集團目前共對外投資78家企業,其中與房地產相關的公司共49家。

實際上,為減少和避免同業競爭,中交集團曾要求中交房地產將資產交給中交地產託管經營,並承諾在2021年底前,逐步啓動下屬其他涉房企業與中交地產的深度融合。

注入中房集團,或許只是第一步。

鑫港龍物流查詢獲悉,目前中交集團直接控股的涉房子公司有兩家,即中交房地產和重慶中交麗景置業有限公司。後者成立於2002年4月,註冊資本1.1億元,對外投資6家房地產企業,包括天津中交置地有限公司、中交(汕頭市)置地有限公司等。

集團主要地產平台中交房地產,直接控股的涉房子公司有三家,包括中房集團,中交地產以及北京致平房地產開發有限公司(以下簡稱“北京致平“)。據瞭解,北京致平成立於2020年2月,註冊資本19億元,持股15%,剩餘股權由世茂、綠城雙方各持42.5%。

2020上半年,中交房地產的存貨達到了2604億元,同比增長15.6%;合同負債(包括預收款)達到1004億元,同比增長31%。

如果中交房地產將貨量陸續併入上市公司,中交地產將迎“規模釋放年”。

有了這份底氣,李永前重回中交地產並接任總裁時,提出了“複製綠城中國、創新中交地產”的路線,並制定了“2023年遠在千億之上”的銷售目標,喊出衝刺“央企前三”的口號。

母集團扶持是一方面,中交地產自身也做出了努力。2019年銷售額同比大幅增長97.53%至293.87億元,但僅完成了既定目標的83.96%。

在央企開發商的比拼中,中交地產還是墊底。

2020年,中交地產的拿地節奏明顯加快,前三季度的土地購置總價款460.5億元,權益價款227.9億元,基本是2019年全年的兩倍。2020年最後一個月,中交地產又在青島、武漢、雄安、南京等地共計5度拿地,累計金額超過43億元。

2021年開年,中交聯合融創摘得杭州富陽富春灣新城的兩宗涉宅用地

2020全年的銷售額至今尚未公佈。據其2020年三季報,中交地產在2020年1~9月實現全口徑簽約銷售金額300.63億元,權益口徑簽約銷售金額196.84億元。

償債承壓連踩“紅線”

有着央企背景的中交地產,在融資上佔有優勢。其在去年8月5日發行的一筆為期5年的7億元公司債,票面利率僅3.8%。從其存量債券來看,最高利率也僅為6.3%。

追求全速發展的中交地產,需要更多的資金來支撐。在發展速度加快的同時,中交地產的負債壓力也在增加。截至2020上半年末期,中交地產的淨負債率為238.86%。從2016年開始,其剔除預收款之後的資產負債率便已超過80%,踩中“三條紅線”中的兩條。

從最新財報數據來看,目前央企地產商中,保利地產、招商蛇口、五礦地產、華僑城A、華潤置地、中海地產的淨負債率小於100%、踢除預收款的資產負債率小於70%、現金短債比大於1倍,未踩“紅線“;中國金茂、大悦城控股僅踩中一條“紅線”。相較而言,中交地產在央企中踩線最多。

據2020中報,中交地產的經營性現金流缺口高達96.85億元,同比暴跌162.57%;籌資性現金流為160.17億元,同比暴漲6倍,可見其更多的是依賴融資維持經營。

2021年1月末,中交地產的借款餘額為586.75億元。在中交地產2021年度的新增借款中,銀行貸款佔據主力地位。2021年1月,中交地產銀行貸款新增淨額為67.93億元,佔2019年末淨資產的108.49%。此外,信託計劃等新增淨額9億元,其它借款新增淨額1.39億元。

作為中交地產的控股股東,中交地產集團也給予了中交地產一些“關照”。2020年12月30日,中交地產表示,將根據現有經營需要,向中交地產集團申請借款20億元,期限1年,年利率不超過10%。十多天後,中交地產又發佈公告,擬向中交地產集團新增借款額度不超過100億元,借款利率不超過10%。這一利率水平,不僅高於境內平均融資成本,甚至超過部分境外美元債。

除了向關聯方借款,中交地產還多次從信託渠道尋求幫助。2020上半年,其信託融資的比例超過了30%。據中交地產最新發布的新增借款公告,2020年前10個月,公司累計新增借款316.96億元,佔2019年末淨資產比例的506.25%。其中,信託計劃等新增淨額163.81億元,佔2019年末淨資產的261.63%,相較2019年末的8億元增加20倍。

除自身已有債務之外,中交地產還有隱形的債務風險需要把控。據披露,中交地產在2020年累計新增擔保金額約為26.28億元,佔2019年末淨資產的比例為41.97%,總擔保餘額為106.78億元,佔2019年末淨資產的169.7%。

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